מילון מונחי משכנתא
61 מונחי משכנתא מוסברים בפשטות — מסלולים, ריביות, עמלות, תהליך המשכנתא והרגולציה בישראל. לחצו על מונח לקריאת ההגדרה המלאה.
רגולציה ומושגי יסוד
- גרירת משכנתאהעברת השעבוד הקיים מנכס ישן לנכס חדש מבלי לפרוע את ההלוואה ומבלי לשנות את המסלולים והריבית הקיימים — כלי המשמש לשמר ריבית נמוכה מהשוק בעת מעבר דירה. אם הריבית הקיימת גבוהה מהשוק, לעיתים כדאי יותר למחזר במקום לגרור. הלוואה מסובסדת לזכאים נגררת בכללים נפרדים, ועלולה "להתאפס" לריבית מקסימלית אם הגרירה לאזור עדיפות נמוך יותר.
- דירה יחידה (מעמד)מעמד הרוכש או המוכר כמי שאינו מחזיק בדירה נוספת, המזכה בהטבות מהותיות: יחס מימון (LTV) של עד 75% במקום 50% למשקיע, מדרגות מס רכישה עם פטור בתחתית, ופטור אפשרי ממס שבח במכירה. מחזיק עד שליש מדירה נוספת, או עד מחצית מדירה שהתקבלה בירושה, עדיין נחשב "יחיד" לצורך רוב ההטבות הללו.
- הון עצמיהסכום שהרוכש מממן מכיסו ואינו מכוסה על ידי המשכנתא — ההפרש בין מחיר הנכס (בתוספת מס רכישה ועלויות נלוות) לבין סכום ההלוואה שאושרה. גובה יחס המימון (LTV) המותר קובע את ההון העצמי המינימלי הנדרש: ברכישת דירה יחידה נדרשים לפחות כ-25% הון עצמי, ובדירה להשקעה לפחות 50%.
- היטל השבחהתשלום חובה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשיעור 50% מעליית שווי הנכס שנוצרה בעקבות אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג. משולם בדרך כלל רק במימוש הזכות (מכירה, רישום בטאבו או קבלת היתר בנייה), ומהווה חסם לסגירת עסקה עד לתשלומו. בנייה עד 140 מ״ר למגורי המחויב פטורה, ותמ״א 38 זוכה להפחתה ל-5%.
- זכאות (חסר דירה)מעמד הניתן לזוג או יחיד שלא החזיקו כל זכות בדירה ב-10 השנים שקדמו לבקשה, המזכה בהלוואה מסובסדת ובתוספות סיוע לפי מערכת ניקוד (וותק, ילדים, נכות, שירות צבאי). סף הזכאות המינימלי הוא 599 נקודות. בבדיקת זכאות, בשונה מכללי אחזקה חלקית הנהוגים במיסוי ומימון, כל אחזקה בדירה — ואפילו ירושה או מתנה של חלק קטן ביותר — פוסלת את המעמד.
- יחס החזר (PTI)יחס ההחזר (PTI) הוא היחס בין סך ההחזרים החודשיים על הלוואות (כולל המשכנתא) לבין ההכנסה החודשית נטו. הבנקים בוחנים אותו כמדד ליכולת ההחזר — לרוב שואפים ליחס של עד כ-40%, ומעליו נדרש תיק חזק ואישור מיוחד. יחס גבוה מדי עלול למנוע אישור משכנתא.
- יחס מימון (LTV)יחס המימון (LTV) הוא היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. בנק ישראל מגביל אותו לפי סוג הרוכש: עד 75% לרוכשי דירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור, ועד 50% למשקיעים (דירה נוספת). ככל שיחס המימון נמוך יותר, כך הסיכון לבנק קטן והריבית עשויה להיות טובה יותר.
- כלל השליש (מגבלת מסלול משתנה)הוראת בנק ישראל (הוראה 329) הקובעת שלכל היותר 66.66% מסכום המשכנתא יכול להיות במסלולים בעלי ריבית משתנה, כך שלפחות שליש מההלוואה חייב להיות במסלול שאינו-משתנה (כגון קל״צ או צמודה קבועה). "משתנה" נבחן לפי חשיפת הריבית לשינוי, לא לפי הצמדה למדד — כך שצמוד מדד בריבית קבועה נחשב לא-משתנה לצורך הכלל.
- לוח סילוקין קרן שווהבלוח קרן שווה מחזירים בכל חודש חלק זהה מהקרן, ולכן ההחזר החודשי מתחיל גבוה ויורד בהדרגה עם הזמן. סך הריבית המשולמת נמוך יותר מאשר בלוח שפיצר, אך ההחזר ההתחלתי הגבוה מקשה על העמידה ביחס ההחזר (PTI) ולכן שיטה זו פחות נפוצה.
- לוח סילוקין שפיצרלוח שפיצר הוא שיטת ההחזר הנפוצה במשכנתאות בישראל: ההחזר החודשי קבוע לכל אורך התקופה (בהינתן ריבית קבועה), כאשר בתחילת הדרך רוב ההחזר הוא ריבית ולקראת הסוף רובו קרן. שיטה זו מאפשרת החזר חודשי נמוך ויציב יחסית בהשוואה ללוח קרן שווה.
- מבחן לחץ (סטרס טסט)בדיקה שמריצים לפני כל המלצת משכנתא כדי לוודא שהלווה יעמוד בהחזר גם אם הריבית תעלה, בדרך כלל בתרחישי פריים+1.5% ופריים+3%. אם תרחיש פריים+3% דוחף את יחס ההחזר מעל כ-45% מההכנסה נטו, מסמנים את התיק כבעל סיכון גבוה ונדרש אישור מיוחד לפני שממשיכים בתהליך.
- מיחזור משכנתאמיחזור משכנתא הוא סילוק המשכנתא הקיימת ולקיחת הלוואה חדשה במקומה בתנאים טובים יותר — באותו בנק (פנימי) או בבנק אחר (חיצוני). המטרה: ריבית נמוכה יותר, תמהיל מתאים יותר או תקופה שונה. כדאי כשהחיסכון החודשי מכסה את עלויות המעבר בתוך זמן סביר.
- מס רכישהמס המוטל על הקונה בעת רכישת זכות במקרקעין, על בסיס מדרגות מס פרוגרסיביות. דירה יחידה פטורה עד סכום סף (כ-₪1.98 מיליון נכון ל-2026) ועולה בהדרגה עד 10%; דירה נוספת/להשקעה ממוסה מהשקל הראשון בשיעור 8% ומעלה, ללא פטור. משולם מהון עצמי בנפרד מהמשכנתא ומדווח תוך 30 יום מהעסקה.
- מס שבחמס המוטל על המוכר על הרווח הריאלי ממכירת נכס — ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה בתוספת הצמדה וניכויים מותרים, בשיעור 25% על הרווח הריאלי שנצבר מאז 2014. דירת מגורים יחידה שהוחזקה 18 חודשים לפחות פטורה עד תקרת שווי (כ-₪5 מיליון); דירה נוספת עשויה להיות זכאית לפטור בתנאים דומים לאלה של מס רכישה.
- קרן ההלוואהסכום החוב המקורי (או היתרה הנותרת ממנו) שנלווה מהבנק, להבדיל מהריבית המשולמת עליו. בכל תשלום חודשי משולב חלק המכסה ריבית וחלק המכסה קרן; ביחס הזה נבדל לוח שפיצר (קרן עולה בהדרגה) מלוח קרן שווה (קרן קבועה מההתחלה). במסלולים צמודי מדד הקרן עצמה גדלה עם עליית המדד.
מסלולים
- בלון / בוליטמסלול שבו קרן ההלוואה כולה משולמת בתשלום אחד בסוף התקופה, ולא בתשלומים חודשיים. יש שני סוגים: תשלום ריבית חודשי עם קרן בסוף, או ללא כל תשלום עד הסוף (הריבית מצטברת ומתחדשת — ריבית דריבית). מסלול נישתי לתקופות קצרות (בדרך כלל עד כ-5 שנים) — לא ניתן לקחתו לתקופה של 30 שנה.
- גרייס (דחיית תשלומים)תקופת דחייה בתחילת המשכנתא שבה הלווה אינו משלם קרן. בגרייס מלא לא משולם דבר והריבית נצברת לקרן; בגרייס חלקי משולמת רק הריבית וקרן ההלוואה נדחית. משמש בעיקר לרוכשי דירה מקבלן שמשלמים שכר דירה במקביל, לפני קבלת המפתח, כדי להקל על העומס הכפול.
- הלוואה מסובסדת (מסלול זכאות)הלוואה נלווית בריבית מסובסדת (הנמוכה מריבית השוק) הניתנת לחסרי דירה זכאים במסגרת תעודת הזכאות, בנוסף למשכנתא הבנקאית המשלימה. הריבית צמודת מדד ופטורה מעמלת פירעון מוקדם, וסכום ההלוואה נקבע לפי ניקוד הזכאות. יחד עם ההלוואה המשלימה, סך המימון מוגבל ל-75% משווי הדירה.
- מסלול צמוד מדדמסלול צמוד מדד הוא מסלול שבו קרן ההלוואה מוצמדת למדד המחירים לצרכן — יתרת החוב וההחזר גדלים עם עליית המדד (אינפלציה). הריבית עצמה עשויה להיות קבועה או משתנה. המסלול מתחיל לרוב בהחזר נמוך יותר, אך טומן סיכון אינפלציה לאורך זמן.
- משכנתא הפוכההלוואה לבעלי בית מגיל 55-60 ומעלה המאפשרת משיכת הון כנגד שווי הדירה מבלי לוותר על הבעלות או המגורים בה, ומבלי לשלם תשלום חודשי חובה ברוב המסלולים. ההלוואה נפרעת ממכירת הנכס או מהעיזבון לאחר פטירת הלווה. חשוב לבדוק אם קיימת ערבות "ללא חזרה שלילית" המגנה על היורשים מפני חוב עודף — לא כל הגופים מציעים אותה.
- משכנתא צמודת מט״חהלוואה הנקובה במטבע חוץ (דולר או יורו) ומוחזרת בשקלים לפי השער היציג, כך שיתרת החוב בשקלים משתנה עם שער החליפין — לא רק ההחזר החודשי. הריבית משתנה ומתעדכנת כל 6 חודשים לפי עוגן SOFR (דולר) או EURIBOR (יורו). מתאים כמעט אך ורק ללווים בעלי הכנסה במט״ח, בשל חשיפה כפולה לריבית ולשער.
- משתנה על בסיס מק״םמסלול משכנתא משתנה שקלי שאינו צמוד למדד, שריבית מתאפסת פעם בשנה לפי תשואת המק״ם (מלווה קצר מועד שמנפיק בנק ישראל) ל-12 חודשים בתוספת מרווח. מוצע כיום בעיקר בבנק לאומי ובבנק ירושלים. אין עליו עמלת היוון, אך לצורך כלל השליש הוא נחשב מסלול משתנה ולא מסלול קבוע.
- משתנה על בסיס עוגן אג״ח לא צמודמסלול משתנה שאינו צמוד למדד, שריבית ההתחלה שלו מתאפסת במרווחים קבועים (למשל 18 חודשים, שנתיים, 5 או 10 שנים) לפי עוגן תשואת אג״ח ממשלתי לא צמוד. ככל שמרווח האיפוס ארוך יותר, המסלול מתנהג יותר כמו ריבית קבועה. אין עמלת היוון במועדי האיפוס, ולעיתים גם לא ביניהם במסלולים קצרי-מרווח.
- צמ״מ (משתנה על בסיס עוגן אג״ח צמוד מדד)מסלול משתנה שריבית ההתחלה שלו מתאפסת מחדש במרווחי זמן קבועים (למשל כל שנה, שנתיים או חמש שנים) לפי עוגן תשואת אג״ח ממשלתי צמוד מדד, כשקרן ההלוואה גם מוצמדת למדד. חשוף לסיכון כפול — שינוי ריבית ואינפלציה. ככלל אין עמלת היוון במועדי האיפוס עצמם.
- צק״מ (ריבית קבועה צמודת מדד)מסלול צמוד מדד בריבית קבועה למשך כל חיי ההלוואה: הריבית עצמה אינה משתנה, אך קרן ההלוואה וההחזר מוצמדים למדד המחירים לצרכן ועולים עם האינפלציה. עמלת פירעון מוקדם (היוון) עלולה לחול עליו כמו על קל״צ. מתאים למי שמאמין שהאינפלציה תישאר נמוכה, או שהכנסתו צמודה למדד.
- קל״צ (ריבית קבועה לא צמודה)קל״צ הוא מסלול משכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה למדד: הריבית וההחזר החודשי נשארים זהים לכל אורך חיי ההלוואה, ללא כל השפעה של אינפלציה או שינויי ריבית במשק. זהו המסלול הוודאי ביותר, ולרוב הריבית ההתחלתית בו גבוהה יותר בשל הוודאות שהוא מספק.
- תמהיל משכנתאהשילוב של כמה מסלולי ריבית שונים (למשל פריים, קל״צ וצמוד מדד) המרכיבים יחד את המשכנתא. כמעט כל משכנתא בישראל היא רב-מסלולית, ומחויבת לעמוד בכלל השליש. תמהיל שמרני מדגיש יציבות ותחזית תשלום; תמהיל אגרסיבי מדגיש גמישות ועלות כוללת נמוכה, בהתאם לפרופיל הלווה ולאופק התכנוני שלו.
ריביות ומדדים
- מדד המחירים לצרכןמדד המחירים לצרכן הוא המדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומודד את השינוי ברמת המחירים במשק (אינפלציה). במשכנתא צמודת מדד, קרן ההלוואה מתעדכנת לפי שינויי המדד — כך שאינפלציה גבוהה מגדילה את יתרת החוב ואת ההחזר החודשי.
- עוגן ריביתהבסיס החיצוני והאובייקטיבי שעליו נקבעת ריבית מסלול, בתוספת מרווח הבנק. לכל סוג מסלול עוגן שונה: לפריים — ריבית בנק ישראל; למסלולים משתנים — תשואת אג״ח ממשלתי (צמוד או לא צמוד); למסלולים קבועים — ריבית המתן הממוצעת שמפרסם בנק ישראל. הרגולציה אוסרת על יותר מעוגן אחד לאותה הלוואה.
- ריבית אפקטיבית מול ריבית נומינליתהריבית האפקטיבית משקפת את העלות השנתית האמיתית של האשראי, בהתחשב בתדירות התשלומים ובריבית-דריבית — לעומת הריבית הנומינלית המוצהרת בלבד. הבנק מחויב לגלות ללווה כבר באישור העקרוני את "הריבית הכוללת החזויה" לכל מסלול. השוואת "ריבית לצרכי השוואה" בהלוואה קיימת מול הריבית הכוללת החזויה בהצעה חדשה היא אינדיקציה רשמית לכדאיות מיחזור.
- ריבית בנק ישראלריבית בנק ישראל היא ריבית הבסיס שקובע בנק ישראל לניהול המדיניות המוניטרית. היא משפיעה ישירות על ריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%) ועל מסלולי המשכנתא המשתנים. עלייה בריבית בנק ישראל מייקרת את ההחזר החודשי במסלולי פריים ומשתנה.
- ריבית ממוצעת (ריבית מתן ממוצעת)הריבית הממוצעת החודשית שמפרסם בנק ישראל על הלוואות דיור חדשות שניתנו באותו חודש, בנפרד למסלולים צמודי מדד ולמסלולים שקליים לא צמודים. משמשת קנה מידה לשני חישובים מרכזיים: קביעת עמלת ההיוון בפירעון מוקדם, וקביעת גובה הריבית המסובסדת לזכאים (ריבית ממוצעת פחות 0.5%, בתקרה של 3%).
- ריבית פרייםריבית הפריים היא ריבית בסיס הנגזרת מריבית בנק ישראל בתוספת קבועה של 1.5%. מסלול משכנתא בריבית פריים הוא מסלול משתנה שאינו צמוד למדד — ההחזר החודשי עולה ויורד יחד עם שינויי ריבית בנק ישראל. יתרונו: אין עליו עמלת היוון בפירעון מוקדם.
- תחנת יציאה (מועד איפוס)המועד הקבוע מראש שבו ריבית מסלול משתנה על בסיס עוגן אג״ח מתאפסת מחדש לפי העוגן העדכני — למשל כל שנה, שנתיים, שלוש, חמש או עשר שנים בהתאם למסלול ולבנק. בתחנת היציאה ניתן בדרך כלל לפרוע את המסלול ללא עמלת היוון, ולעיתים גם לעבור למסלול אחר. משך המינימום של ההלוואה גדל ככל שמרווח האיפוס ארוך יותר.
עלויות ועמלות
- דמי פתיחת תיקעמלה חד-פעמית שגובה הבנק בעת פתיחת התיק למשכנתא, בשיעור של כ-0.25% מסכום ההלוואה, בתקרה של כ-₪360 ברוב הבנקים. נגבית לאחר קבלת האישור העקרוני ותחילת הליך פתיחת התיק בסניף, לפני השמאות והחתימות הסופיות.
- עמלה תפעוליתעמלה קבועה שגובה הבנק על כל פירעון מוקדם (מלא או חלקי) של משכנתא, בסכום מקסימלי של עד כ-₪60 (צמוד למדד). היא נגבית על כל מסלול ומסלול, ללא קשר לסוג הריבית — גם על פריים שאין עליו עמלת היוון. זו העמלה היחידה שחלה כמעט תמיד בפירעון מוקדם, ללא תלות בכיוון הריבית בשוק.
- עמלת אי-הודעה מוקדמתעמלה בשיעור 0.1% מהסכום הנפרע, הנגבית כאשר הלווה נותן לבנק פחות מ-10 ימי הודעה מראש לפני פירעון מוקדם. ניתן להימנע ממנה במתן הודעה של 10 עד 45 יום מראש, וגם היא לרוב מבוטלת אם הפירעון מומן מהלוואה חדשה של אותו בנק או במקרה פטירת הלווה.
- עמלת היוון (עמלת פירעון מוקדם)עמלת היוון היא עמלה שגובה הבנק בפירעון מוקדם של משכנתא, כפיצוי על הפער בין הריבית בהלוואה לריבית הממוצעת במשק במועד הפירעון. היא נגבית רק על מסלולים בריבית קבועה או צמודה, ורק כאשר הריבית הממוצעת נמוכה מהריבית שלכם. על מסלולי פריים ומשתנה בדרך כלל אין עמלת היוון.
- עמלת הפרשי שערעמלה החלה רק על הלוואות צמודות מטבע חוץ, ומשקפת את הפער בין שער החליפין ביום הפירעון בפועל לבין השער יומיים עסקים לאחר מכן. ניתן להימנע ממנה לחלוטין באמצעות מתן הודעה מוקדמת של שני ימי עסקים לפחות לפני מועד הפירעון בפועל.
- עמלת מדד ממוצעעמלה החלה רק על מסלולים צמודי מדד, ורק כאשר הפירעון המוקדם מתבצע בין ה-1 ל-15 לחודש. מחושבת כמחצית שיעור השינוי הממוצע של 12 המדדים האחרונים שפורסמו, כפול הסכום הנפרע. מטרתה לפצות את הבנק על הפרש ההצמדה שנוצר בשל עיתוי הפירעון באמצע חודש המדד.
- פירעון מוקדםפירעון מוקדם הוא החזר של המשכנתא — כולה או חלקה — לפני תום התקופה, בין אם ממקורות עצמיים, ממכירת הנכס או ממיחזור. הפירעון עשוי לכלול עמלות (תפעולית, אי-הודעה מוקדמת ועמלת היוון). ניתן לקבל דוח יתרה לסילוק מהבנק בחינם עד פעמיים בשנה.
- ריבית ביניים (תקופת הביניים)ריבית המתחשבנת על פער הימים בין מועד מסירת הכספים בפועל למועד התשלום החודשי הקבוע (1, 10 או 15 לחודש) שבחר הלווה. אם הכסף נמסר מוקדם מהתאריך "המיוחס" — הבנק גובה ריבית ביניים והתשלום הראשון גבוה מהרגיל; אם נמסר מאוחר יותר — הבנק מזכה ריבית והתשלום הראשון נמוך יותר. תופעה שכיחה בהלוואות חדשות ובמיחזור.
- שכר טרחת עורך דיןהתשלום לעורך דין המלווה את עסקת הרכישה ורישום המשכנתא — מבדיקת זכויות ונסח טאבו ועד רישום המשכנתא בטאבו או ברשם המשכונות. בעסקאות מקבלן, שכר טרחת עורך דין היזם המוטל על הקונה מוסדר בחוק ומוגבל לנמוך מבין כ-₪5,000 בתוספת מע״מ או 0.5% מהמחיר בתוספת מע״מ. יש לתקצב עלות זו בנפרד מהמשכנתא.
תהליך ומסמכים
- אישור סופיהאישור הסופי שנותן הבנק לאחר קבלת השמאות, אישורי הביטוח וחתימה על מלוא מסמכי ההלוואה — השלב שלאחר פתיחת התיק ולפני ביצוע ההלוואה. רק לאחריו מועברים הכספים ישירות למוכר או לקבלן. אין לבלבל אותו עם האישור העקרוני, שהוא הצעה ראשונית בלבד ואינו אישור סופי לביצוע.
- אישור עקרוניהצעת הבנק הראשונית להעמדת הלוואה בסכום ותנאים מוגדרים, הניתנת בחינם וללא התחייבות למספר בנקים במקביל. בתוקף למינימום 24 יום ממועד ההנפקה (12 יום בלבד במיחזור פנימי ללא שעבוד חדש), ומחייב את הבנק כל עוד הוא בתוקף והנתונים שהוגשו מדויקים. הבנק נדרש להשיב תוך 5 ימי עסקים (7 בהלוואות מורכבות).
- ביטוח משכנתא (חיים ומבנה)שני ביטוחים הנדרשים כברירת מחדל בכל משכנתא: ביטוח חיים (ריסק) המכסה את יתרת החוב במקרה פטירת הלווה, וביטוח מבנה המכסה את עלות השחזור של הנכס. ניתן לרכוש אותם מכל מבטח ולא רק מסוכנות הבנק, וויתור על מי מהם דורש אישור בכתב מהבנק — לעולם לא הנחה שבשתיקה.
- ביצוע (הלוואה)השלב הסופי בתהליך שבו כספי ההלוואה מועברים בפועל, לאחר חתימת כל המסמכים (לעיתים חתימה מרחוק). לאחר הביצוע מתחילה הגבייה — חיוב ההחזרים החודשיים. לרוב, שניים-שלושה מהחיובים הראשונים לאחר ביצוע או מיחזור אינם תואמים בדיוק את ההחזר הקבוע, בשל התחשבנות ריבית ביניים.
- דוח יתרה לסילוקמסמך שמנפיק הבנק לבקשת הלווה ומפרט את מלוא הסכום הדרוש לסילוק המשכנתא במועד נתון, כולל קרן, ריבית וכל עמלות הפירעון המוקדם החזויות. ניתן לקבל אותו בחינם עד פעמיים בשנה, והוא הבסיס לכל החלטת מיחזור או מכירת נכס. לאחר תשלום מלא הבנק מנפיק אישור סילוק בכתב תוך 5 ימי עסקים.
- הערת אזהרהרישום בטאבו (או ברשם המשכונות) המתריע לצד שלישי כי קיימת התחייבות או זכות ביחס לנכס — למשל לטובת קונה בעסקת מכר, או לטובת בנק חדש הממחזר משכנתא חיצונית לפני קבלת הסכמת הדרגה הראשונה. ברכישה מקבלן, רישום הערת אזהרה על קרקע נקייה משעבודים היא אחת הבטוחות המוכרות בחוק המכר להגנת כספי הרוכש.
- נסח טאבומסמך רשמי המופק מלשכת רישום המקרקעין ומציג את הבעלים הרשומים בנכס, שעבודים, משכנתאות, עיקולים והגבלות נכון למועד ההפקה. הבנק דורש נסח טאבו לפני מתן משכנתא כדי לוודא שהנכס נקי משעבודים מתחרים. נסח תקף הוא רק הקובץ החתום דיגיטלית — הדפסה שלו אינה מוכרת כמקור.
- ערבות לפי חוק המכרבטוחה המחויבת על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) כאשר קבלן גובה מרוכש דירה יותר מ-7% ממחיר הדירה מראש — ערבות בנקאית, ערבות חברת ביטוח, או הערת אזהרה על קרקע נקייה משעבודים. מטרתה להגן על כספי הרוכש אם הקבלן קורס לפני מסירת הדירה, ותנאי בסיסי שכל יועץ משכנתאות חייב לוודא לפני העברת תשלום.
- פתיחת תיקהשלב שלאחר קבלת האישור העקרוני, שבו הלווה פונה ליועץ המשכנתאות בסניף הבנק, מגיש את מלוא המסמכים (תלושי שכר, דפי חשבון, חוזה רכישה) ומשלם את דמי פתיחת התיק. לאחריו הבנק מזמין שמאות וביטוח, ולבסוף מעביר את התיק לאישור סופי וחתימות.
- שמאות (הערכת שמאי)הערכת שווי הנכס המבוצעת על ידי שמאי מרשימת השמאים המאושרת של הבנק, וקובעת את בסיס יחס המימון (LTV) — לפי הנמוך מבין מחיר הרכישה לשווי השמאות. עלותה כ-₪1,500-2,500 ומשולמת על ידי הלווה. שמאות שבוצעה עבור בנק אחר בתוך פחות מ-90 יום ניתנת לעיתים לשימוש חוזר בבנק חדש, בכפוף לתנאים.
- תעודת זכאותהמסמך הרשמי שמנפיק משרד הבינוי לאחר בדיקת זכאות, ומעיד על גובה הסיוע וההלוואה המסובסדת שלה זכאי הלווה. תקפה שנה אחת ממועד ההגשה (ניתנת להארכה בסניף), ולכן יש להגיש בקשה לפני חתימה על חוזה רכישה כדי לא להסתמך על סיוע שטרם אושר. עלות הרישום ₪60.
גורמים ובעלי תפקידים
- בנק מלווההגורם הבנקאי המעמיד את ההלוואה ומחזיק בשעבוד על הנכס עד לפירעון מלא. בישראל פועלים חמישה בנקים גדולים (הפועלים, לאומי, דיסקונט, מזרחי-טפחות והבינלאומי) לצד בנק ירושלים המתמחה בתיקים מורכבים — לכל אחד מדיניות סיכון, מהירות עיבוד ומגוון מסלולים משלו, ולכן מומלץ להגיש בקשה למספר בנקים במקביל.
- גוף חוץ-בנקאיגוף מלווה שאינו בנק (חברת ביטוח, חברת מימון או קרן פרטית) המספק הלוואות מגובות נכס ללווים שנדחו על ידי הבנקים או זקוקים לתנאים גמישים יותר, ואינו כפוף למגבלות הוראה 329 (LTV/PTI/שליש). הריבית גבוהה משמעותית (בערך ריבית פריים בתוספת 3% עד 7%) ועמלת הפירעון המוקדם היא לרוב חודשי ריבית קבועים ולא נוסחת היוון בנקאית — פתרון של מוצא אחרון, לאחר מיצוי אפשרויות בבנקים.
- יועץ משכנתאותשלוח (נציג) של הלווה מול הבנק, הפועל מכוח ייפוי כוח ובחובת נאמנות ללקוח — ללא צורך ברישיון. הבנק אינו רשאי לסרב לעבוד עם יועץ (אלא בחשש ממשי לפגיעה), אינו רשאי לשלם לו כל תמורה, וחייב לאפשר לו לפעול גם ללא נוכחות הלקוח, בכפוף לפגישה אחת לפחות של הלקוח עם הבנק לפני החתימה.
- לווהמי שנוטל את ההלוואה ומתחייב באופן אישי להחזרתה, ולרוב גם משעבד את הנכס הנרכש. במשכנתא משותפת (בני זוג) שני הלווים אחראים במשותף לכל ההחזר, ולעיתים גם קרוב משפחה מדרגה ראשונה יכול "לחזק" את הבקשה כערב או כלווה נוסף כדי לשפר את יחס ההחזר הכולל של התיק.
- עורך דין מקרקעיןעורך דין המלווה את עסקת הרכישה: בודק זכויות בנסח טאבו, מנסח ומבקר את חוזה הרכישה, מוודא קיום בטוחות לפי חוק המכר, ומטפל ברישום המשכנתא וההערת אזהרה. חלק מהעלות עשוי להיות מוכר כניכוי לצורך חישוב מס שבח בעת מכירה עתידית של הנכס.
- ערב למשכנתאאדם, בדרך כלל קרוב משפחה מדרגה ראשונה, המתחייב לשלם את ההלוואה אם הלווה לא יעמוד בהחזרים, מבלי לקבל כל זכות בנכס. הכנסתו הפנויה נספרת ב-50% בלבד בבדיקת יחס ההחזר, ונדרש שיישא בפועל בכ-20% לפחות מההחזר החודשי. חתימה כערב פוגעת גם ביכולת ההלוואה העתידית של הערב עצמו, שכן ההתחייבות נספרת נגד יחס ההחזר שלו.
- שמאי מקרקעיןבעל מקצוע מוסמך המעריך את שווי הנכס עבור הבנק לצורך קביעת יחס המימון. חייב להיות מרשימת השמאים המאושרת של הבנק המלווה — הערכה פרטית שהוזמנה שלא דרך הבנק אינה מתקבלת. עורך ביקור פיזי בנכס ומכין תרשים, והלווה נושא בעלות ההערכה, שאינה מוחזרת גם אם ההלוואה לא יוצאת לפועל.