מדד ההצעות של Cantaio: מה הפער בין ההצעה הראשונה של הבנק להצעה שנחתמה
עודכן לאחרונה:
לפי נתוני Cantaio מ-857 תיקי משכנתא שנסגרו בין ינואר לאוקטובר 2026, הפער החציוני בין ההצעה הראשונה שנתן הבנק להצעה שנחתמה בסוף, באותו בנק ובאותו תמהיל, הוא 0.5 נקודות אחוז. ב-85% מבדיקות המיחזור שביצענו המיחזור השתלם, כלומר סך התשלומים של המשכנתא החדשה כולל כל העלויות היה נמוך מסך התשלומים של המשכנתא הקיימת עד סופה, וב-90% מהמקרים האלה העלויות הוחזרו תוך 3 חודשים. הנתונים מתעדכנים אחת לרבעון.
מה מדדנו ולמה
כל משכנתא שאנחנו מלווים מתחילה בהצעה ראשונה מהבנק ומסתיימת בהצעה שנחתמת. בין השתיים יש משא ומתן: השוואה מול בנקים אחרים, שינוי תמהיל, ולפעמים פשוט בקשה מנומקת לשיפור. המדד הזה מודד את התוצאה של התהליך הזה, בנתונים שלנו עצמנו, ולא בהערכות.
אנחנו מפרסמים את המספרים כי הם עונים על שלוש שאלות שלקוחות שואלים אותנו שוב ושוב: כמה באמת אפשר לשפר הצעה של בנק, האם מיחזור משכנתא משתלם, ותוך כמה זמן העלויות של מיחזור מוחזרות. התשובות למטה מבוססות על התיקים שלנו בלבד, ולכן הן משקפות לקוחות שבחרו ללוות את התהליך עם יועץ, ולא את שוק המשכנתאות כולו.
המספרים: ינואר–אוקטובר 2026
| מדד | תוצאה | איך חישבנו |
|---|---|---|
| פער בין ההצעה הראשונה של הבנק להצעה שנחתמה | 0.5 נקודות אחוז (חציון) | הריבית שנחתמה פחות ההצעה הראשונה של אותו בנק, באותו תמהיל מסלולים, בממוצע לכל משכנתא; מוצג החציון של כל התיקים |
| בדיקות מיחזור שבהן המיחזור משתלם | 85% | סך התשלומים של המשכנתא החדשה עד סופה, בתוספת כל עלויות המיחזור, נמוך מסך התשלומים של המשכנתא הקיימת עד סופה |
| החזר העלויות במיחזור משתלם | תוך 3 חודשים ב-90% מהמקרים | מספר החודשים עד שהחיסכון החודשי המצטבר עובר את עלויות המיחזור: עמלת פירעון מוקדם, שמאות, רישום ושכר הטרחה של Cantaio |
שלושת המדדים מבוססים על אותו מדגם של 857 תיקים. הפער בהצעות נמדד בכל התיקים; שני מדדי המיחזור נמדדים בתיקי המיחזור שבתוכם. הערכים מעוגלים לפי כללי העיגול שבסעיף המתודולוגיה.
מה 0.5 נקודות אחוז שוות בשקלים
נקודת אחוז היא הפרש בריבית עצמה: ריבית של 4.75% שיורדת ל-4.25% ירדה בחצי נקודת אחוז. זה לא "חצי אחוז מהריבית", אלא חצי אחוז מהקרן, בכל שנה, לאורך כל חיי ההלוואה. לכן הסכום שהפער הזה שווה תלוי בגובה המשכנתא ובתקופה שלה.
דוגמה להמחשה בלבד, בלוח שפיצר, ולא ריבית שמוצעת על ידי בנק כלשהו: משכנתא של 1,500,000 ₪ ל-25 שנה. בריבית של 4.75% ההחזר החודשי הוא כ-8,550 ₪; בריבית של 4.25% ההחזר הוא כ-8,130 ₪. ההפרש הוא כ-420 ₪ בחודש, וכ-127,000 ₪ לאורך 25 שנה, לפני הצמדה ולפני פירעונות מוקדמים.
על משכנתא קטנה יותר או קצרה יותר הסכום קטן בהתאם, ועל משכנתא גדולה או ארוכה יותר הוא גדל. אפשר לחשב את המקרה שלכם במחשבון ההחזר החודשי שלנו, בשני מצבים: הריבית שהוצעה לכם, ואותה ריבית פחות חצי נקודה.
מיחזור: מתי "משתלם" ומתי העלויות מוחזרות
מיחזור נחשב אצלנו משתלם לפי הגדרה אחת פשוטה: אם מחברים את כל התשלומים החודשיים של המשכנתא החדשה עד סופה ומוסיפים את כל העלויות של המיחזור, והסכום הזה נמוך מסך התשלומים של המשכנתא הקיימת עד סופה. ההגדרה הזאת לא מתחשבת בערך הזמן של הכסף ולא קובעת אופק זמן קצר יותר, ולכן היא נדיבה יחסית; מדד ההחזר שלצידה מוסיף את ממד הזמן.
החזר העלויות נמדד בחודשים: כמה חודשים של חיסכון בהחזר החודשי נדרשים כדי לכסות את עמלת הפירעון המוקדם, השמאות, רישום המשכנתא ושכר הטרחה שלנו. ב-90% מתיקי המיחזור שהשתלמו, הסכום הזה הוחזר תוך 3 חודשים. ב-10% הנותרים ההחזר לקח יותר זמן, בדרך כלל בגלל עמלת פירעון מוקדם גבוהה במסלול קבוע.
- העלויות שנכללות: עמלת פירעון מוקדם, שמאות, רישום ושכר הטרחה של Cantaio.
- העלויות שלא נכללות: זמן ועיסוק של הלקוח, והוצאות שלא עברו דרכנו.
- בדיקת מיחזור שלא הובילה למיחזור נספרת כבדיקה שלא השתלמה, גם אם הלקוח בחר שלא למחזר מסיבה אחרת.
מתודולוגיה
- תקופה: משכנתאות ובדיקות מיחזור שנסגרו בין 1 בינואר 2026 לתאריך הפרסום (ינואר–אוקטובר 2026).
- מדגם: כל התיקים שנסגרו בתקופה, 857 תיקים.
- לא נכללים: לידים לבדיקה, תיקים שבוטלו, תיקים שעדיין בתהליך ואין בהם הצעה סופית, עובדי החברה ובני משפחותיהם.
- עיגול: פערי ריבית ל-0.05 נקודות אחוז הקרובות, שיעורים לאחוז שלם, החזר עלויות לחודש שלם.
- פרטיות: אין נתונים ברמת הלקוח. מספר מתפרסם רק כשהוא נשען על 30 תיקים לפחות, ואין פירוט לפי בנק אלא אם לכל בנק יש 30 תיקים לפחות. בפרסום הזה אין פירוט לפי בנק.
מה המדד לא אומר
- הוא לא מודד את שוק המשכנתאות בישראל, אלא את התיקים של Cantaio. לקוחות שמגיעים ליועץ הם לרוב כאלה שרוצים לשפר הצעה, ולכן הפער אצלם עשוי להיות גבוה מהממוצע בשוק.
- הוא לא מבטיח תוצאה בתיק מסוים. חציון של 0.5 נקודות אחוז אומר שבמחצית מהתיקים הפער היה קטן יותר.
- הוא לא אומר שכל מיחזור משתלם. 15% מהבדיקות הראו שלא כדאי למחזר, ואמרנו זאת ללקוח.
- הנתונים לא עברו ביקורת חיצונית. הם מופקים מהמערכת שלנו לפי המתודולוגיה שלמעלה.
עדכון הבא
המדד מתעדכן אחת לרבעון. העדכון הבא מתוכנן לינואר 2027, ויכלול את הרבעון הרביעי של 2026 ואת השוואת הערכים לפרסום הזה. שינויים במתודולוגיה, אם יהיו, יצוינו כאן במפורש.
| פרסום | תקופה | תיקים | פער חציוני | מיחזור משתלם | החזר עלויות תוך 3 חודשים |
|---|---|---|---|---|---|
| אוקטובר 2026 | ינואר–אוקטובר 2026 | 857 | 0.5 נק׳ אחוז | 85% | 90% |
שאלות על מדד ההצעות
מה ההבדל בין "חצי אחוז" ל"חצי נקודת אחוז"?
חצי נקודת אחוז הוא הפרש בריבית עצמה, למשל מ-4.75% ל-4.25%. חצי אחוז מהריבית היה אומר ירידה זניחה, מ-4.75% ל-4.73% בערך. המדד שלנו מדבר על נקודות אחוז, ולכן על משכנתא של מיליון וחצי שקלים ל-25 שנה מדובר בסדר גודל של מאה אלף שקלים לאורך חיי ההלוואה.
האם הפער הזה נובע רק מהמשא ומתן של היועץ?
לא בהכרח. הפער נמדד בין ההצעה הראשונה של הבנק להצעה שנחתמה, באותו בנק ובאותו תמהיל. הוא כולל את השפעת ההשוואה מול בנקים אחרים, את שיפור התיק עצמו, ולפעמים שינויים בתנאי השוק בין שתי ההצעות. אנחנו לא מפרידים בין הגורמים האלה.
למה הנתונים מתפרסמים רק אחת לרבעון?
כי רבעון הוא התקופה הקצרה ביותר שבה מצטברים מספיק תיקים כדי שהמספרים יהיו יציבים, ובגלל כלל המינימום שלנו: מספר מתפרסם רק כשהוא נשען על 30 תיקים לפחות. פרסום חודשי היה מחייב לוותר על חלק מהמדדים.
האם אפשר לקבל פירוט לפי בנק?
לא בפרסום הזה. כלל הפרטיות שלנו מאפשר פירוט לפי בנק רק כשלכל בנק יש 30 תיקים לפחות בתקופה, וגם אז נציג אותו רק אם הוא לא מאפשר לזהות לקוח. מדריכי הבנקים שלנו מתארים את התהליך והמאפיינים של כל בנק, בלי מספרי ריבית.
איך אתם מרוויחים אם הייעוץ בתשלום רק בהצלחה?
שכר הטרחה של Cantaio משולם רק כשהמשכנתא נסגרת, והוא נכלל בחישוב עלויות המיחזור שמוצג כאן. כלומר, המדד "מיחזור משתלם" כבר מביא בחשבון את מה שהלקוח שילם לנו.
המדד מבוסס על נתוני Cantaio בלבד ואינו מהווה ייעוץ, הצעה או התחייבות לתוצאה בתיק מסוים. הדוגמה המספרית היא להמחשה בלבד ואינה ריבית שמוצעת. התנאים בפועל נקבעים על ידי הבנק לפי הפרופיל של הלווים ונכס המימון.