מסלול מק״מ — המדריך המלא
עודכן לאחרונה:
מסלול מק״מ הוא מסלול ריבית משתנה שקלי שאינו צמוד למדד, שריביתו נגזרת מתשואת המק״מ (מלווה קצר מועד של בנק ישראל) לשנה, בתוספת מרווח, ומתעדכן פעם בשנה בלבד. בשונה מפריים, שמגיב רק אחרי החלטת בנק ישראל, המק״מ משקף מראש את ציפיות השוק לריבית הממוצעת בשנה הקרובה. אין עמלת היוון בפירעון מוקדם, אך המסלול מוצע רק בחלק מהבנקים ונחשב "משתנה" לצורך כלל השליש.
איך עובד מסלול מק״מ?
מסלול מק״מ הוא מסלול ריבית משתנה שקלי שאינו צמוד למדד, שריביתו נקבעת לפי תשואת המק״מ (מלווה קצר מועד — אגרת חוב קצרת טווח שבנק ישראל עצמו מנפיק לניהול נזילות המשק) לתקופה של 12 חודשים, בתוספת מרווח קבוע שנקבע מראש. הריבית מתעדכנת פעם בשנה בלבד, בניגוד לפריים שיכול להשתנות בכל החלטת ריבית של בנק ישראל.
ההבדל המהותי ממסלול פריים: תשואת המק״מ נקבעת במכרז שוק ומגלמת מראש את ציפיות המשקיעים לריבית הממוצעת של בנק ישראל לאורך השנה הקרובה — כלומר המק״מ "צופה קדימה", בעוד שריבית הפריים מגיבה רק אחרי שבנק ישראל כבר שינה את הריבית בפועל. מסלול מק״מ אינו מוצע בכל הבנקים — הוא זמין כיום בעיקר בבנק לאומי ובבנק ירושלים.
יתרונות מסלול מק״מ
- אין עמלת היוון בפירעון מוקדם — כמו כל מסלול עם איפוס שנתי או תכוף יותר.
- עדכון ריבית שנתי בלבד (ולא חודשי כמו בפריים) — פחות תנודתיות שוטפת בהחזר.
- משקף ציפיות שוק קדימה, ולעיתים מתחיל בריבית נמוכה יותר מפריים כאשר השוק מתמחר ירידות ריבית עתידיות.
- בבנקים מסוימים (כגון בנק ירושלים) מוצעת בכל איפוס שנתי גם אפשרות למעבר חד-פעמי למסלול אחר — גמישות נוספת.
חסרונות וסיכונים
- המסלול אינו מוצע בכל הבנקים — הבחירה בו מצמצמת את מגוון הבנקים האפשריים.
- למרות תדירות העדכון הנמוכה, מדובר במסלול ריבית משתנה לכל דבר, ונחשב "משתנה" לצורך כלל השליש — מוגבל יחד עם פריים ומשתנים אחרים למכסת ה-66%.
- שינוי בתשואת המק״מ בכל איפוס שנתי עלול להעלות את ההחזר החודשי משמעותית ובבת אחת.
למי מתאים מסלול מק״מ?
מסלול מק״מ מתאים ללווה שמעוניין בגמישות פירעון מוקדם ללא עמלת היוון, מעדיף עדכוני ריבית פחות תכופים ממסלול פריים, ומוכן לשאת בסיכון ריבית אמיתי. מתאים במיוחד למי שבוחר בבנק לאומי או בנק ירושלים, ורוצה חלופה לפריים עם אופי "צופה קדימה".
שאלות נפוצות על מסלול מק״מ
איך נקבעת הריבית במסלול מק״מ?
הריבית נגזרת מתשואת המק״מ ל-12 חודשים, כפי שנקבעת במכרזי בנק ישראל, בתוספת מרווח קבוע שסוכם בחתימת ההלוואה. הריבית מתעדכנת מחדש פעם בשנה.
מה ההבדל בין מק״מ לפריים?
פריים מגיב רק לאחר שבנק ישראל שינה בפועל את ריבית הבסיס, ומתעדכן כמעט מיידית בכל שינוי כזה. מק״מ, לעומת זאת, מגלם מראש את ציפיות השוק לריבית הממוצעת בשנה הקרובה, ומתעדכן פעם בשנה בלבד.
האם יש עמלת היוון על מסלול מק״מ?
לא. מכיוון שהריבית מתעדכנת אחת לשנה (תדירות של פעם בשנה ומעלה), על פי צו הבנקאות אין עמלת היוון בפירעון מוקדם של מסלול מק״מ.
האם מק״מ נחשב מסלול "משתנה" לצורך כלל השליש?
כן. חרף האופי היציב-יחסית שלו, מדובר במסלול שריביתו יכולה להשתנות — ולכן הוא נספר במכסת המסלולים המשתנים (עד כ-66% מהמשכנתא), ולא במכסת השליש הקבוע.
המידע במדריך זה כללי ואינו מהווה ייעוץ פיננסי אישי. ריביות ותנאי מסלולים משתנים בין בנקים ולאורך זמן, ובחירת תמהיל צריכה להתבצע בהתאם לנתונים האישיים שלכם ובליווי איש מקצוע מוסמך.