מחשבון יכולת החזר למשכנתא (PTI)
עודכן לאחרונה:
יחס ההחזר מהכנסה (PTI) הוא סך ההחזרים החודשיים — הלוואות קיימות בתוספת ההחזר המתוכנן למשכנתא — חלקי ההכנסה החודשית נטו, כשהתוצאה מוצגת באחוזים. ככלל אצבע בישראל, בנקים נוטים לאשר משכנתאות עד יחס של כ-40%, ומעל כ-45% נחשב חריג ונדרש תיק פיננסי חזק במיוחד. המחשבון מציג את היחס שלכם יחד עם הערכה כללית של רמת הסיכון מנקודת המבט של הבנק.
יחס ההחזר (PTI)
32.5%
תקין — רוב הבנקים מאשרים עד כ-40%איך מחשבים את יחס ההחזר (PTI)?
הנוסחה: (החזרי הלוואות קיימים + ההחזר החודשי המתוכנן למשכנתא) חלקי ההכנסה החודשית נטו, כפול 100. התוצאה היא האחוז מההכנסה נטו שמוקדש להחזרי חוב מדי חודש.
הבנקים משתמשים ביחס דומה (לעיתים עם הגדרות מעט שונות של "הכנסה מוכרת") כדי להעריך את יכולת ההחזר של הלווה ולקבוע את גובה המשכנתא המקסימלי שיאושר, לצד יחס המימון (LTV) ומבחני לחץ לריבית.
איך קוראים את התוצאה?
- עד כ-30% — יחס החזר בטוח ונוח, לרוב לא מהווה חסם לאישור.
- כ-30%–40% — תקין; רוב הבנקים בישראל מאשרים משכנתאות עד סביבות 40%.
- כ-40%–45% — גבוה; נדרש תיק פיננסי חזק (הון עצמי, יציבות תעסוקתית, היסטוריית אשראי) ואישור מיוחד.
- מעל כ-45% — חריג; בדרך כלל לא יאושר, אלא במקרים חריגים עם ביטחונות משמעותיים.
שאלות נפוצות על יחס ההחזר מהכנסה
מה נחשב "החזרי הלוואות קיימים" בחישוב?
כל תשלום חודשי קבוע על חוב קיים — הלוואה צרכנית, הלוואת רכב, מסגרת אשראי בתשלומים קבועים וכו'. משכנתא קיימת שתיסגר עם לקיחת המשכנתא החדשה בדרך כלל לא נכללת.
האם 40% זה תקרה קשיחה שכל הבנקים מקפידים עליה?
לא בהכרח — זהו כלל אצבע נפוץ, אך כל בנק מפעיל שיקול דעת ומבחני לחץ (סימולציה לעליית ריבית) משלו. יחס נמוך מ-40% משפר משמעותית את סיכויי האישור אך אינו מבטיח אותו, ויחס גבוה מ-40% לא בהכרח פוסל.
האם המחשבון משתמש בהכנסה ברוטו או נטו?
בהכנסה חודשית נטו (אחרי מס) — כך שהתוצאה משקפת את מה שבאמת נכנס לחשבון שלכם ופנוי להחזרי חוב, בדומה לאופן שבו בנקים מסתכלים על יכולת ההחזר בפועל.
מה עושים אם יחס ההחזר שלי גבוה מדי?
אפשרויות נפוצות: להגדיל את ההון העצמי כדי להקטין את סכום ההלוואה, להאריך את תקופת ההחזר כדי להקטין את ההחזר החודשי, לסלק הלוואות קיימות לפני הגשת הבקשה, או להוסיף לווה נוסף עם הכנסה.
האם יחס ההחזר הוא הפרמטר היחיד שהבנק בודק?
לא. הבנק בוחן גם את יחס המימון (LTV, כמה אחוז מערך הנכס ממומן בהלוואה), היסטוריית אשראי, יציבות תעסוקתית, גיל הלווה ותוצאה של מבחני לחץ לעליית ריבית — יחס ההחזר הוא רכיב מרכזי אך לא היחיד.
המחשבון מספק הערכה כללית בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי אישי ואינו מבטיח אישור משכנתא. כל בנק מפעיל שיקול דעת, הגדרות הכנסה ומבחני לחץ משלו, ותנאי האישור בפועל תלויים בתיק הפיננסי המלא שלכם. לפני כל החלטה יש להיוועץ באיש מקצוע מוסמך.